Nếu không sử dụng bằng lái xe, SỔ THÔNG HÀNH Hoa Kỳ US passport sẽ được dùng như một căn cước để thị thực chữ ký. Cũng tương tự như bằng lái xe, Passport phải còn hiệu lực và tên họ trên Passport phải trùng khớp với tên họ trên văn bản cần thị thực. ANTD.VN - Các ngân hàng với vai trò là bên nhận tài sản bảo đảm, cho biết một số nội dung quy định tại dự thảo Luật Đất đai vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động ngân hàng. Ngày 14/10, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đã phối hợp cùng Bộ Tài "3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính". Luật Tiền Phong - Khi các bên trong giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì các bên ký kết theo mẫu hợp đồng số 4a: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ. Sáng 29/1/2021, bà Bình cùng nhóm người bặm trợn tiếp tục đến nhà để gây áp lực buộc vợ chồng ông Thịnh phải ra Văn phòng công chứng Đức Trí (đường Lê Hồng Phong, TP Ninh Bình) để ký các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà Bình từng tuyên bố với "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này". Như vậy luật quy định phải lập hợp đồng công chứng hoặc chứng thực khi chuyển quyền sử dụng đất. Vậy một mẫu giấy chuyển nhượng đất ở hợp pháp cần đáp ứng những yêu cầu nào. Công ty Tư vấn Luật DFC xin gửi đến quý bạn đọc qua bài viết sau đây: Hướng dẫn viết mẫu giấy chuyển nhượng đất viết tay hợp pháp. Nếu quý khách có bất cứ thắc mắc nào về Trên thực tế, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị xác định là vô hiệu thì quyền sử dụng đất đã chuyển đổi chính là mảnh đất sau khi bị chuyển đổi không còn nguyên trạng như ban đầu và xác định bên có lỗi gây ra thiệt hại để buộc phải bồi thường vô cùng khó khăn. 2.3. Giải quyết hậu quả hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất App Vay Tiền. Hợp đồng mua bán nhà đất Bạn đang cần mua bán nhà đất và cần mẫu giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay? Bạn đang muốn soạn một mẫu hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất là mẫu văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sỡ hữu nhà được thực hiện để hợp thức hóa việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất sau khi có sự đồng ý giữa bên mua và bên bán. Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được lập khi đã có sự đồng ý của bên mua và bên bán trong giao dịch mua bán nhà đất. Mời các bạn cùng xem và tải về tại đây. Hợp đồng mua bán nhà đất hay còn gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Trong hợp đồng ghi rõ các điều khoản về thông tin nhà ở và thửa đất, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức giải quyết tranh chấp, cam kết của các bên. Dưới đây gửi tới các bạn Hợp đồng mua bán nhà đất, hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đai, hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.......... để các bạn tiện tham khảo phục vụ cho các giao dịch mua bán nhà đất diễn ra nhanh chóng, thuận lợi, tránh được những sai sót không đáng có. Biên bản thanh lý hợp đồng kinh tế Mẫu hợp đồng kinh tế giao nhận thầu xây lắp công trình Mẫu hợp đồng kinh tế Hợp đồng mua bán hàng hóa Mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? 2. Hợp đồng mua bán nhà đất 3. Mẫu hợp đồng mua bán đất 4. Mẫu hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đai 4. Mẫu hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà số 1 5. Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà số 2 6. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định. 2. Hợp đồng mua bán nhà đất CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ......, ngày.... tháng....năm.... HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở Hôm nay, tại .................................................chúng tôi gồm BÊN CHUYỂN NHƯỢNG Sau đây gọi tắt là Bên A - Ông ............................................................................ Sinh năm..................... CMND/CCCD/Hộ chiếu số ............................ do ............................... cấp ngày..../...../...... Hộ khẩu thường trú ..................................................................................................................... - Cùng vợ là bà ................................................................... Sinh năm..................................................................................... CMND/CCCD/Hộ chiếu số ............................ do .................................. cấp ngày..../...../....... Hộ khẩu thường trú ..................................................................................................................... BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG Sau đây gọi tắt là Bên B - Ông ...................................................................... Sinh năm............................................. CMND/CCCD/Hộ chiếu số ............................ do ............................... cấp ngày..../...../...... Hộ khẩu thường trú ..................................................................................................................... - Cùng vợ là bà ................................................................... Sinh năm..................................................................................... CMND/CCCD/Hộ chiếu số ............................ do ............................... cấp ngày..../...../....... Hộ khẩu thường trú ..................................................................................................................... NGƯỜI LÀM CHỨNG - Ông Bà ........................................................... Sinh năm............................................. CMND/CCCD/Hộ chiếu số ............................ do ............................... cấp ngày..../...../...... Hộ khẩu thường trú ..................................................................................................................... - Ông Bà ............................................................... Sinh năm................................................... CMND/CCCD/Hộ chiếu số ............................ do ............................... cấp ngày..../...../...... Hộ khẩu thường trú ..................................................................................................................... Hai Bên A và B tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng này để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo các thoả thuận sau Điều 1. Đối tượng của hợp đồng Đối tượng của hợp đồng này là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại địa chỉ ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... Thông tin cụ thể như sau * Thửa đất - Thửa đất số................................................................................................................ - Tờ bản đồ................................................................................................................ - Địa chỉ ..................................................................................................................... - Diện tích ................ m2 Bằng chữ .................................................... - Hình thức sử dụng Sử dụng riêng ................. m2; Sử dụng chung .......m2 - Mục đích sử dụng ..................................................................................................................... - Thời hạn sử dụng............................................................................................................ - Nguồn gốc sử dụng............................................................................................................ * Nhà ở - Địa chỉ ..................................................................................................................... - Diện tích xây dựng ............ m2 - Diện tích sàn ............ m2 - Kết cấu ..................................................................................................................... - Cấp hạng nhà ở ..................................................................................................................... - Số tầng nhà ở ............... tầng. Ghi chú.............................................................................................................. Bằng Hợp đồng này Bên A đồng ý chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nói trên cho Bên B và Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nói trên như hiện trạng. Điều 2. Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán Giá chuyển nhượng Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là ................. VNĐ Bằng chữ ........................................................ . Phương thức thanh toán...................................................................... Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Điều 3. Quyền và nghĩa vụ của bên A Quyền của bên A - Có quyền nhận tiền chuyển nhượng theo đúng số tiền và hạn thanh toán do hai bên thỏa thuận. - Có quyền gia hạn để bên B hoàn thành nghĩa vụ, yêu cầu bên B trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất do Ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán. Nghĩa vụ của bên A - Bên A có nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bên B ngay sau khi ký hợp đồng để bên B thực hiện thủ tục đăng ký biến động thủ tục sang tên. - Nộp thuế thu nhập cá nhân nếu các bên thỏa thuận bên A nộp. Điều 4. Nghĩa vụ và quyền của bên B Nghĩa vụ của bên B - Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên A. - Thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. - Bên B chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân nếu thỏa thuận bên B nộp thay. - Nộp lệ phí trước bạ theo quy định. - Nộp phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định. - Trả phí và thù lao công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Quyền của bên B Nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở từ bên A. Điều 5. Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; Trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật. Điều 6. Cam đoan của các bên Hai bên chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây Bên A cam đoan - Những thông tin về nhân thân, về quan hệ hôn nhân và về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đã nêu trong hợp đồng này là đúng sự thật. * Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này - Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nói trên chưa tham gia bất cứ một giao dịch nào Không tặng cho, cho thuê, cho mượn, cầm cố, đặt cọc, thế chấp, góp vốn. - Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đã được đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật. - Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không có tranh chấp. - Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. - Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không thuộc quy hoạch hoặc thuộc trường hợp bị giải phóng mặt bằng. - Có trách nhiệm tạo mọi điều kiện cho Bên B hoàn tất các thủ tục có liên quan đến việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên B cam đoan - Những thông tin về nhân thân, về quan hệ hôn nhân mà Bên B cung cấp ghi trong hợp đồng là đúng sự thật. - Bên B đã tìm hiểu thông tin về thửa đất và nhà ở nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nêu trên. Hai bên cam đoan - Đảm bảo tính chính xác, trung thực và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có sự giả mạo về hồ sơ, giấy tờ cung cấp cũng như các hành vi gian lận hay vi phạm pháp luật khác liên quan tới việc ký kết hợp đồng này. - Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc. - Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. Điều 7. Điều khoản cuối cùng Hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai Bên lập thành văn bản và chỉ được thực hiện khi Bên B chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo Hợp đồng này. Hai bên đã tự đọc nguyên văn, đầy đủ các trang của bản Hợp đồng này và không yêu cầu chỉnh sửa, thêm, bớt bất cứ thông tin gì trong bản hợp đồng này. Đồng thời hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này. BÊN CHUYỂN NHƯỢNG Bên A Ký, ghi rõ họ tên BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG Bên B Ký, ghi rõ họ tên NGƯỜI LÀM CHỨNG Ký, ghi rõ họ tên NGƯỜI LÀM CHỨNG Ký, ghi rõ họ tên PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC Nội dung xác nhận của cơ quan Địa chính cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng - Về giấy tờ sử dụng ..................................................................................................................... - Về hiện trạng thửa đất ................................................................................................. Chủ sử dụng đất ..................................................................................................................... Loại đất ..................................................................................................................... Diện tích ..................................................................................................................... Thuộc tờ bản đồ số ........................................................................................................... Số thửa đất ..................................................................................................................... Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp...................................................................... - Về điều kiện chuyển nhượng ........................................................................................ Ngày … tháng …. năm…… CƠ QUAN ĐỊA CHÍNH CẤP HUYỆN Ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu Ngày ... tháng ... năm …. TM. ỦY BAN NHÂN DÂN ………… Ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN Ngày ……… tháng ……….. năm ……… bằng chữ ……………………………………… tại .................................................................................................................... , tôi ...................................... , Công chứng viên, Phòng Công chứng số .......................... , tỉnh/thành phố.............................................................................................................. . CÔNG CHỨNG - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết giữa bên A là ………. và bên B là ……………….………….; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng; - Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật; - Nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... ..................................................................................................................... - Hợp đồng này được làm thành ………. bản chính mỗi bản chính gồm ……. tờ, …….. trang, giao cho + Bên A …… bản chính; + Bên B ……. bản chính; Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính. Số………………………….., quyển số …………….TP/CC-SCC/HĐGD. CÔNG CHỨNG VIÊN Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên 3. Mẫu hợp đồng mua bán đất CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập - Tự do - Hạnh phúc HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ - Căn cứ quy định tại Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. - Căn cứ nhu cầu và khả năng của các bên. Hôm nay, ngày ..... tháng ...... năm 20... Tại Văn phòng công chứng … Chúng tôi gồm Bên bán nhà Ông ........................................................... Số CMND/hộ chiếu ....... cấp ngày.... tại .................... Bà ........................................................... Số CMND/hộ chiếu ....... cấp ngày ..... tại ................ Ngụ tại ................................................. Điện thoại ............... - Email .............. Là đồng chủ sở hữu căn nhà số ................ thể hiện tại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSD đất ở số ............./20.............. do UBND Quận ......... cấp ngày .........../........./20.......Sau đây gọi là Bên A. Bên mua nhà Ông ........................................................... Số CMND/hộ chiếu ....... cấp ngày.... tại .................... Bà ........................................................... Số CMND/hộ chiếu ....... cấp ngày ..... tại ................ Ngụ tại ................................................. Điện thoại ............... - Email .............. Sau đây gọi là Bên B. Sau khi trao đổi, thỏa thuận, hai bên cùng nhau ký kết hợp đồng mua bán nhà này với nội dung như sau Điều 1 NỘI DUNG HỢP ĐỒNG ĐỐI TƯỢNG MUA BÁN Bên A đồng ý bán cho bên B căn nhà số XXX Trần Hưng Đạo, P. Bến Thành, Q. 1, TP. Hồ Chí Minh. Đặc điểm căn nhà mua bán Cấp nhà ở nhà cấp 3. - Tổng diện tích sàn nhà ở.........m2, . diện tích phụ là ...................m2. - Trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở theo Phụ lục đính kèm. - Giấy tờ về nhà ở kèm theo gồm * Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSD đất ở số AAA/2006 do UBND Quận 1 cấp ngày........... * Tờ khai lệ phí trước bạ ngày ... * Bản vẽ ... Thời điểm giao giấy tờ sở hữu nhà ngay sau khi hai bên ký hợp đồng công chứng và bên B thanh toán tiền mua nhà đợt 1. Thời điểm giao nhà ngày 30-06-2010. Khi giao nhà, hai bên sẽ lập “Biên bản bàn giao nhà“. Trong vòng 10 ngày sau khi ký hợp đồng này, hai bên sẽ ra Phòng công chứng để công chứng hợp đồng theo thủ tục do pháp luật qui định. Mọi nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng này sẽ giữ nguyên như trong hợp đồng có công chứng. Bản hợp đồng có công chứng sẽ được xem là bản chính thức và thay thế hợp đồng này. Điều 2 TIỀN ĐẶT CỌC Để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng, bên B đặt cọc cho A một khoản tiền trị giá đồng một trăm triệu đồng. Số tiền cọc này bên B đã giao đủ cho bên A – thể hiện tại Hợp đồng đặt cọc ký ngày 15-6-2010 giữa hai bên. Số tiền đặt cọc này sẽ được chuyển thành tiền mua bán nhà và cấn trừ vào đợt thanh đầu tiên đợt 1 trong số tiền mua nhà mà bên B có nghĩa vụ thanh toán cho bên A. Sau khi nhận tiền đặt cọc, nếu bên A thay đổi ý kiến, không bán cho bên B nữa thì phải hoàn trả cho bên B số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc mà mình đã nhận. Ngược lại, nếu bên B thay đổi ý kiến, không mua nhà nữa thì phải chịu mất tiền cọc. Điều 3 GIÁ BÁN NHÀ & THUẾ Giá bán nhà đồng ba tỷ đồng, đã bao gồm các loại thuế, lệ phí. Thuế Bên A có nghĩa vụ đóng các khoản thuế liên quan đến việc mua bán nhà theo qui định của pháp luật. Điều 4 THỜI GIAN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN Thời gian thanh toán Tiền bán nhà sẽ được bên B thanh toán cho bên A theo 3 đợt như sau không tính đợt đóng tiền cọc Đợt 1 đồng hai tỷ đồng, ngay sau khi ký hợp đồng này tại Phòng công chứng. Bên B chỉ phải đóng đồng một tỷ chín trăm triệu đồng, 100 triệu còn lại được cấn trừ vào tiền đặt cọc đã đóng cho bên A. Đợt 2 đồng tám trăm triệu đồng trong vòng 10 ngày sau khi thanh toán xong đợt 1. Đợt 3 đồng hai trăm triệu đồng, trong vòng 2 ngày sau khi bên B hoàn tất việc đóng thuê trước bạ sang tên tại cơ quan thuế. Hình thức thanh toán chuyển khoản. Tất cả những khoản thanh toán sẽ được bên B chuyển vào tài khoản của bên A theo chi tiết dưới đây Tên tài khoản ................................................................. - Tên ngân hàng EXIM Bank – Sở giao dịch 1. - Địa chỉ ......................................... - Số tài khoản đồng VN 200014849XXX - Người thụ hưởng .......................................................... Lãi do thanh toán chậm Nếu bên B không thanh toán đúng hạn thì phải trả thêm tiền lãi phát sinh cho số ngày chậm thanh toán theo mức lãi suất quá hạn do EXIM Bank công bố tại thời điểm thanh toán. Điều 5 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A Hỗ trợ, phối hợp và tạo điều kiện thuận lợi để hai bên cùng tiến hành các thủ tục hành chính pháp lý cần thiết khi thực hiện việc chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật. Bàn giao nhà và các tiện ích khác thiết bị cho Bên B đúng thời hạn. Cung cấp cho bên B tất cả các chi tiết liên quan đến nhà bán hồ sơ công trình phụ, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy, camera quan sát… Bảo quản căn nhà đã bán trong thời gian chưa bàn giao nhà cho bên mua. Cam kết căn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình, không bị tranh chấp và không bị ràng buộc bởi nghĩa vụ pháp lý với bất kỳ bên thư ba nào khác tại thời điểm mua bán. Có quyền không giao nhà nếu bên B không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng thời hạn đã thỏa thuận. Yêu cầu bên B thanh toán tiền mua nhà đúng theo thời gian đã thỏa thuận. Các quyền và nghĩa vụ khác của bên bán nhà ngoài những điều nêu trên theo qui định tại Bộ luật dân sự và Luật nhà ở. Điều 6 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B Nhận giấy tờ sở hữu nhà và nhận bàn giao nhà đúng hạn và phù hợp với tình trạng được nêu tại hợp đồng mua bán nhà. Yêu cầu bên bán hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong việc hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà theo qui định của pháp luật. Trả tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận. Nếu chậm thanh toán thì phải chịu trả thêm tiền lãi như đã thỏa thuận. Các quyền và nghĩa vụ khác của bên mua nhà ngoài những điều nêu trên theo qui định tại Bộ luật dân sự và luật Nhà ở. Điều 7 CÁC THỎA THUẬN KHÁC Hai bên cùng cam kết - Đã kê khai đúng sự thật và chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin đã ghi trong hợp đồng này. - Kể từ ngày ký hợp đồng này, không bên nào được sử dụng bản chính giấy tờ nhà để thực hiện việc thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác dưới bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn tất thủ tục chuyển giao quyền sở hữu. - Nếu bên A bàn giao nhà chậm thì phải chịu phạt 1 triệu đồng/ngày – cho mỗi ngày chậm giao. - Hai bên thống nhất mọi sự liên lạc liên quan đến quá trình thực hiện hợp đồng này đều được thực hiện qua email hoặc bằng văn bản có chữ ký của người đại diện của hai bên. Mọi hình thức thông tin liên lạc khác đều không có giá trị - trong trường hợp có tranh chấp. Điều 8 ĐIỀU KHOẢN CHUNGHai bên cam kết thực hiện nghiêm túc các điều khoản trong hợp đồng này. Những tranh chấp phát sinh liên quan đến hợp đồng này đều sẽ được giải quyết dựa trên sự hợp tác, cùng có không tự giải quyết được, hai bên đồng ý sẽ đưa ra giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền. Bên thua kiện phải chịu toàn bộ các chi phí liên quan, kể cả chi phí thuê luật sư, cho bên thắng đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký và được công chứng, được lập thành 05 năm bản, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 02 hai bản và lưu một 01 bản tại Phòng Công chứng. 4. Mẫu hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đai CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc —————————— HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP ĐỒNG SỐ …………………CN ………….., ngày…..tháng……năm…… I. PHẦN GHI CỦA CÁC BÊN CHUYỂN NHƯỢNG 1. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ông Bà ……………………………………………………sinh năm………………………. – Chứng minh nhân dân số…………….do………………….Cấp ngày……tháng…….năm…… – Nghề nghiệp …………………………………………………………………………………………… – Địa chỉ thường trú …………………………………………………………………………………… 2. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ông Bà …………………….………………………………sinh năm………………………. – Chứng minh nhân dân số…………….do……………….Cấp ngày……tháng…….năm…… – Nghề nghiệp …………………………………………………………………………………………… – Địa chỉ thường trú ……………………………………….…………………………………………… Hoặc Ông Bà – Đại diện cho đối với tổ chức ………………….....………………………… – Địa chỉ ………………………………………………………………………….. – Số điện thoại ………………………………… Fax…………………………………….nếu có Thửa đất chuyển nhượng – Diện tích đất chuyển nhượng …………………………………………….. m2 – Loại đất ……………………….Hạng đất nếu có …………………………… – Thửa số ………………………………………………………………………… – Tờ bản đồ số ………………………………………………………………….. – Thời hạn sử dụng đất còn lại ……………………………………………….. – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ……………………….do……………………………………cấp ngày…….. tháng …….. năm……. Tài sản gắn liền với đất nếu có 3. Hai bên nhất trí thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các cam kết sau đây – Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng số ……………………………………………… bằng chữ ……………………………………………………………………………………………… – Giá chuyển nhượng tài sản nhà ở, công trình, vật kiến trúc, cây lâu năm và tài sản khác có trên đất bằng số …………………………………………………………………………………….. , bằng chữ ………………………..…………………………………………………………………….. – Tổng giá trị chuyển nhượng bằng số ………………………………………………. bằng chữ ………………………………………….....................................………….. – Số tiền đặt cọc nếu có là bằng số……………………………………………………………… , bằng chữ ………………………………………………………. – Thời điểm thanh toán ……………………………………….. – Phương thức thanh toán …………………………………………….. – Bên chuyển nhượng phải chuyển giao đủ diện tích, đúng hiện trạng và các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng và các tài sản kèm theo cho bên nhận chuyển nhượng khi hợp đồng này có hiệu lực. – Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất nếu không có thỏa thuận khác, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ ghi nợ trước đây nếu có, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. – Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả đủ tiền, đúng thời điểm và phương thức thanh toán đã cam kết. – Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ. 4. Các cam kết khác – Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin cam đoan thửa đất có nguồn gốc hợp pháp, hiện tại không có tranh chấp, không thế chấp, không bảo lãnh, không góp vốn trừ trường hợp các bên có thỏa thuận. Nếu có gì man trá trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. – Bên nào không thực hiện những nội dung đã thoả thuận và cam kết nói trên thì bên đó phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật. – Các cam kết khác……………………………………………………………………….. – Hợp đồng này lập tại ……………………………… ngày …. tháng … năm … thành ……. bản và có giá trị như nhau và có hiệu lực kể từ ngày được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận được chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ghi rõ họ tên, chữ ký, dấu nếu có Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ghi rõ họ tên, chữ ký, dấu nếu có II. PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC Nội dung xác nhận của cơ quan Địa chính cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng – Về giấy tờ sử dụng …………………………………………………… – Về hiện trạng thửa đất ……………………………………………….. Chủ sử dụng đất ……………………………………………………….. Loại đất ………………………………………………………………….. Diện tích …………………………………………………………………. Thuộc tờ bản đồ số ……………………………………………………. Số thửa đất ……………………………………………………………… Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp ………………………… – Về điều kiện chuyển nhượng ………………………………………. Ngày … tháng …. năm…… CƠ QUAN ĐỊA CHÍNH CẤP HUYỆN ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu Ngày . . . . tháng . . . . năm . . . TM. ỦY BAN NHÂN DÂN ………… ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu III. LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN Ngày………tháng………..năm……… bằng chữ ……………………………………… tại …………………………………………………………………………………………….12, tôi ………………………………………, Công chứng viên, Phòng Công chứng số ………., tỉnh/thành phố ………………………………….. CÔNG CHỨNG – Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết giữa bên A là ………. và bên B là ……………….………….; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng; – Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật; – Nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; – ……………………………………………………………………………………………….. …………………………………………………………………………………………………. …………………………………………………………………………………………………………13 – Hợp đồng này được làm thành ………. bản chính mỗi bản chính gồm ……. tờ, …….. trang, giao cho + Bên A …… bản chính; + Bên B ……. bản chính; Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính. Số………………………….., quyển số …………….TP/CC-SCC/HĐGD. CÔNG CHỨNG VIÊN Ký, đóng dấu và ghi rõ họ tên 5. Mẫu hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà số 1 CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập – Tự do – Hạnh phúc-o0o- HỢP ĐỒNG MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNGQUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ SỞ HỮU NHÀ Hôm nay, ngày........tháng.......năm.............. Tại………………....................................................................................................... Chúng tôi gồm I/ BÊN BÁN/CHUYỂN NHƯỢNG sau đây gọi tắt Bên A Chồng Ông............................................................................Sinh năm .................... CMND số.............................................Do.......................Cấp ngày ............................ Đăng ký tạm trú tại................................................................................................... Và vợ Bà..............................................................................Sinh năm ..................... CMND số............................................Do...........................Cấp ngày ......................... Đăng ký tạm trú tại................................................................................................... II/ BÊN MUA/NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG sau đây gọi tắt Bên B Chồng Ông...........................................................................Sinh năm ....................... CMND số.............................................Do.......................................Cấp ngày ............. Đăng ký tạm trú tại.................................................................................................... Và vợ Bà..............................................................................Sinh năm ...................... CMND số............................................Do.......................................Cấp ngày .............. Đăng ký tạm trú tại.................................................................................................... Hai bên thoả thuận, tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng mua bán đất này để thực hiện việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở với những điều khoản sau ĐIỀU 1 ĐẶC ĐIỂM ĐẤT, NHÀ Ở ĐƯỢC MUA BÁN CHUYỂN NHƯỢNG 1. Nhà đất sẽ được chuyển nhượng là nhà số.................................................................. Nhà đất này thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của ông.........................................Sinh năm...............…..có CMND số.......................do .................... cấp ngày............................. Vợ là Bà ....................... Sinh năm............có CMND số .......................do.....................cấp ngày ......................., như trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. 2. Ngôi nhà số ..... đã được cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở số ................, hồ sơ gốc số.......... do UBND quận huyện ........................ cấp ngày ................... 3. Tổng diện tích đất ở theo sổ là ....m2 và diện tích mặt bằng xây dựng nhà bê tông là..........m2. 4. Bằng hợp đồng này, Bên bán đồng ý bán đứt, Bên mua đồng ý mua đứt toàn bộ diện tích đất ở và hiện trạng nhà ở như đã nói trên và phải tuân thủ theo các yêu cầu / quy định hiện hành về chuyển nhượng Nhà Đất ở của Nhà nước và Pháp luật. ĐIỀU 2 GIÁ CẢ, PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN VÀ THỜI HẠN THỰC HIỆN 1. Giá mua bán toàn bộ diện tích nhà đất ở nói trên đã được hai bên thoả thuận là .......................đ. Ghi bằng chữ.......................... đồng Việt Nam chẵn và không thay đổi vì bất cứ lý do gì. 2. Phương thức thanh toán Hai bên Bên A và Bên B đã cùng thống nhất sẽ thực hiện việc thanh toán tổng giá trị mua bán Nhà đất ở theo 01 đợt, cụ thể như sau * Đợt 1 Giao toàn bộ số tiền là ....................................đ cho bên Bán. * Khi trả tiền sẽ ghi giấy biên nhận do các bên cùng ký xác nhận. 3. Thời hạn thực hiện hợp đồng * Thanh toán 1 đợt. * Ngay sau khi nhận tiền, bên A phải giao lại ngay hợp đồng mua bán công chứng đủ số lượng bản gốc của bên B và bàn giao nhà đất ở cho bên B với sự chứng kiến của các nhân chứng. ĐIỀU 3 TRÁCH NHIỆM CÁC BÊN 1. Trách nhiệm Bên bán a/ Khi mua bán theo bản hợp đồng này thì diện tích nhà đất ở nói trên * Thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của bên bán; * Không bị tranh chấp về quyền thừa kế, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; * Không bị ràng buộc dưới bất kỳ hình thức nào thế chấp, mua bán, đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp; * Không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền định đoạt của chủ sở hữu, sử dụng nhà đất. * Bên bán có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu đối với tài sản đó bán cho bên mua không bị người thứ ba tranh chấp. Trong trường hợp tài sản bị người thứ ba tranh chấp thì bên bán phải đứng về phía bên mua để bảo vệ quyền lợi của bên mua. Nếu cần thiết thì bên bán phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên mua. b/ Không còn được giữ bất kỳ loại giấy tờ nào về quyền sở hữu và sử dụng của diện tích nhà đất ở nói trên; c/ Bên bán phải giao toàn bộ diện tích nhà đất đúng như hiện trạng nói trên cùng toàn bộ bản chính giấy tờ về quyền sở hữu và sử dụng của diện tích Nhà đất ở này cho Bên mua. d/ Bên bán phải có trách nhiệm thanh toán cước phí của các loại dịch vụ sử dụng trong nhà cho đến thời điểm giao nhà và bàn giao lại cho bên mua các loại hồ sơ giấy tờ có liên quan đến ngôi nhà đất ở được mua bán nếu có, ví dụ như Thiết kế nhà, giấy phép xây dựng, các sơ đồ hoàn công của các đường điện, cấp nước, nước thải, công trình ngầm và các hợp đồng sử dụng dịch vụ khác như Điện, nước, điện thoại... đ/ Trong thời gian làm thủ tục chuyển quyền sở hữu – sử dụng cho bên B, thì bên A có trách nhiệm làm các thủ tục chuyển nhượng, sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở cho bên mua; Chi phí giao dịch làm thủ sang tên do bên A chịu. e/ Không giao giấy tờ sở hữu nhà đất ở đứng tên bên mua khi chưa nhận đủ số tiền còn lại. f/ Tại thời điểm bán đất và nhà ở thì tình trạng sức khoẻ và thần kinh của các thành viên bên A là hoàn toàn khoẻ mạnh bình thường. 2. Trách nhiệm Bên mua a/ Hoàn thành đầy đủ trách nhiệm về tài chính cho bên A đúng thời hạn và đúng theo phương thức đã đạt được thoả thuận nhất trí của cả hai bên. b/ Có trách nhiệm chi trả chi phí sang tên giấy tờ nhà đất ở theo đúng quy định hiện hành của nhà nước và pháp luật. c/ Bên mua nhà được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng do thỏa thuận; được yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn do thỏa thuận; được yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại… d/ Trong trường hợp nếu người thứ ba có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản mua bán thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại tương xứng. ĐIỀU 4 KÝ KẾT HỢP ĐỒNG * Hai bên đã tự đọc lại nguyên văn bản hợp đồng này, đều hiểu, chấp nhận toàn bộ các điều khoản của hợp đồng và cam kết thực hiện. * Nếu có tranh chấp trước tiên sẽ hoà giải thương lượng, nếu không tự giải quyết được sẽ chuyển cơ quan có thẩm quyền giải quyết. * Nếu một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng với bất kỳ lý do gì thì sẽ phải thực hiện bồi thường, phạt cọc cho bên còn lại theo quy định của pháp luật hiện hành. Hợp đồng gồm 05 trang, 03 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 01 bản, bên làm chứng giữ 01 bản. XÁC NHẬN CỦA NHÂN CHỨNG Ngày.........tháng........năm........... Tại................................................................................................................................... Chúng tôi gồm Ông Bà .....................................................................................Sinh năm....................... CMND số................................................ do.................................cấp ngày ...................... Địa chỉ............................................................................................................................. Ông Bà ......................................................................................Sinh năm...................... CMND số ............................................... do.................................cấp ngày ...................... Địa chỉ............................................................................................................................ Cả hai được ..........................bên B và ..............bên A mời làm chứng việc hai bên ký kết hợp đồng. 5. Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà số 2 CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập – Tự do – Hạnh phúc- HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTVÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1 Số ................/HĐCNQSDĐ,TSGLĐ Hôm nay, ngày ....... tháng ....... năm ....., Tại ........................................................... Chúng tôi gồm có BÊN CHUYỂN NHƯỢNG BÊN A a Trường hợp là cá nhân Ông/bà ...........................................Năm sinh ......................................................... CMND số ........................................Ngày cấp Nơi cấp ............................................ Hộ khẩu .................................................................................................................. Địa chỉ .................................................................................................................... Điện thoại ................................................................................................................ Là chủ sở hữu bất động sản ..................................................................................... b Trường hợp là đồng chủ sở hữu Ông/bà ............................................Năm sinh ........................................................ CMND số ...............................Ngày cấp................... Nơi cấp.................................... Hộ khẩu .................................................................................................................. Địa chỉ .................................................................................................................... Điện thoại ................................................................................................................ Và Ông/bà .................................... Năm sinh ............................................................... CMND số .................................Ngày cấp Nơi cấp .................................................... Hộ khẩu .................................................................................................................. Địa chỉ .................................................................................................................... Điện thoại ................................................................................................................ Là chủ sở hữu bất động sản ..................................................................................... Các chứng từ sở hữu và tham khảo về bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho Bên B gồm có BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG BÊN B Ông/bà .................................... Năm sinh ............................................................... CMND số ................................ Ngày cấp....................... Nơi cấp.............................. Hộ khẩu .................................................................................................................. Địa chỉ .................................................................................................................... Điện thoại ................................................................................................................ Và Ông/bà ............................................Năm sinh ...................................................... CMND số ............................................Ngày cấp.................. Nơi cấp ..................... Hộ khẩu ................................................................................................................. Địa chỉ ................................................................................................................... Điện thoại .............................................................................................................. Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây ĐIỀU 1 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo cụ thể như sau - Thửa đất số ......................................................................................................... - Tờ bản đồ số ....................................................................................................... - Địa chỉ thửa đất ................................................................................................... - Diện tích .............................................m2 Bằng chữ.......................................... - Hình thức sử dụng ............................................................................................... + Sử dụng riêng .................................................................................................m2 + Sử dụng chung ...............................................................................................m2 - Mục đích sử dụng ............................................................................................... - Thời hạn sử dụng ................................................................................................ - Nguồn gốc sử dụng .............................................................................................. Những hạn chế về quyền sử dụng đất nếu có ......................................................... Tài sản gắn liền với đất là ................................................................................ .............................................................................................................................. Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản có ........................................................................ .............................................................................................................................. ĐIỀU 2 GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là .....................đồng.Bằng chữ ........................................................................................đồng Việt Nam. Phương thức thanh toán ................................................................................... Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật. ĐIỀU 3 VIỆC ĐĂNG KÝ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ LỆ PHÍ Việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do bên A chịu trách nhiệm thực hiện. Lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này do bên A chịu trách nhiệm nộp. ĐIỀU 4 VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên B vào thời điểm ............................................ Bên B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. ĐIỀU 5 TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này do bên ..................... chịu trách nhiệm nộp. ĐIỀU 6 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN A Nghĩa vụ của bên A a Chuyển giao đất, tài sản gắn liền với đất cho bên B đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và tài sản gắn liền với đất như đã thoả thuận; b Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên B. Quyền của bên A Bên A có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; trường hợp bên B chậm trả tiền thì bên A có quyền a Gia hạn để bên B hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên A, bên B vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; b Bên B phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán. ĐIỀU 7 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN B Nghĩa vụ của bên B a Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên A; b Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; c Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; d Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền của bên B a Yêu cầu bên A giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; b Yêu cầu bên A giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và tài sản gắn liền với đất như đã thoả thuận; c Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng; d Được sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. ĐIỀU 8 PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. ĐIỀU 9 CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây Bên A cam đoan a Những thông tin về nhân thân, về thửa đất và tài sản gắn liền với đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; b Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; c Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này - Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; e Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. Bên B cam đoan a Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật; b Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; c Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc; d Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. ĐIỀU 10 ĐIỀU KHOẢN CHUNG Hai bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình được thỏa thuận trong hợp đồng này. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản đã ghi trong hợp đồng. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ...... tháng ....... năm ...... đến ngày ...... tháng ..... năm ...... Hợp đồng được lập thành .......... ........... bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau. BÊN AKý, điểm chỉ và ghi rõ họ tên BÊN BKý, điểm chỉ và ghi rõ họ tên LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN Hôm nay, ngày ........ tháng .......... năm ........... , tại .......................................... Tôi , Công chứng viên phòng Công chứng số ............. tỉnh thành phố.................. CÔNG CHỨNG - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được giao kết giữa bên A là ....................................... và bên B là ...............................................; các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết hợp đồng; - Tại thời điểm công chứng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật; - Nội dung thoả thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; - ..................................................................................................................... - Hợp đồng này được làm thành .......... bản chính mỗi bản chính gồm ....... tờ, ........trang, giao cho + Bên A ...... bản chính; + Bên B ....... bản chính; Lưu tại Phòng Công chứng một bản chính. Số ................................, quyển số ................TP/CC-SCC/HĐGD. CÔNG CHỨNG VIÊNKý, đóng dấu và ghi rõ họ tên Ghi chú 1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 689 Luật dân sự năm 2005 và Điều 167 Luật đất đai năm 2013. 6. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 7. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 698 Bộ luật dân sự quy định “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây 1. Tên, địa chỉ của các bên; 2. Quyền, nghĩa vụ của các bên; 3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; 4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; 5. Giá chuyển nhượng; 6. Phương thức, thời hạn thanh toán; 7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; 8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; 9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.” Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Bên chuyển nhượng Căn cứ vào Điều 700 Bộ luật dân sự, bên chuyển nhượng có quyền được nhận tiền chuyển nhượng nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy đinh tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Ngoài việc được nhận tiền chuyển nhượng họ còn có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng. Điều 699 Bộ luật dân sự quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đất “Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây 1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; 2. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.” + Bên nhận chuyển nhượng Điều 702 Bộ luật dân sự quy định “Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây 1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; 2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận; 3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; 4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.” Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ “1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; 4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.” Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng. Mời bạn đọc cùng tham khảo thêm tại mục Hợp đồng - Nghiệm thu - Thanh lý trong mục biểu mẫu nhé. Bạn có thể tải về tập tin thích hợp cho bạn tại các liên kết dưới đây. TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH BẢN ÁN 08/2021/DS-PT NGÀY 20/10/2021 VỀ TRANH CHẤP YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU Ngày 20 tháng 10 năm 2021 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 125/2021/TBTL-DS ngày 14 tháng 5 năm 2021 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2021/DS-ST ngày 08 tháng 4 năm 2021 của Toà án nhân dân thành phố Q, tỉnh Bình Định, bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 13/2021/QĐXXPT-DS ngày 05 tháng 10 năm 2021, giữa các đương sự - Nguyên đơn Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1975 có mặt. Trú tại Số 34 đường Q, tổ 1, phường A, thị xã K, tỉnh G. - Bị đơn 1. Ông Tô Văn T, sinh năm 1962 vắng mặt. 2. Bà Nguyễn Thị D, sinh năm 1965 có mặt. Đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Tô Văn T Bà Nguyễn Thị D Văn bản ủy quyền ngày 12/5/2020 có mặt. Cùng trú tại Xóm 1, thôn L, xã Ph, thành phố Q, tỉnh Bình Định. - Người làm chứng 1. Ông Lương Văn B, sinh năm 1964 vắng mặt. Trú tại Số 32 đường H, phường A, thị xã K, tỉnh G. 2. Anh Nguyễn Văn C, sinh năm 1988 vắng mặt. Trú tại Xóm 2, thôn T, xã P, thành phố Q, tỉnh Bình Định. - Người kháng cáo Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H, trong vụ án. NỘI DUNG VỤ ÁN Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H, trình bày Ngày 26/4/2019 Bà và vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D, có lập giấy hợp đồng mua bán đất vườn thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 diện tích 878m2, thời hạn sử dụng tháng 01 năm 2015 đã gia hạn đến tháng 01 năm 2065; giá bán đồng. Bà đã đưa trước đồng, số tiền còn lại thanh toán sau khi làm xong giấy tờ trong thời gian 60 ngày, thỏa thuận miệng người trực tiếp làm giấy tờ là bên vợ chồng ông T bà D. Tháng 5 năm 2019 Bà đến UBND xã P hỏi thăm, được biết không thể làm đủ diện tích từ 878m2 lên 1360m2 được nhưng Bà không có gặp bà D để giải quyết mà đến tháng 9 năm 2019 Bà gửi đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Tại phiên Tòa, Bà xác định số tiền đặt cọc mua đất vợ chồng ông T bà D là nguồn tiền riêng của Bà; việc ghi hợp đồng mua bán đất vườn là cách ghi dân dã do Bà không hiểu pháp luật, thực tế theo ý chí của Bà là hợp đồng đặc cọc vì trên hợp đồng thể hiện ghi rõ số tiền giao dịch, số tiền giao trước đồng là tiền đặt cọc. Nay bà yêu cầu vợ chồng ông T bà D trả tiền cọc đồng và phạt cọc đồng, tổng cộng đồng. Ngoài ra không yêu cầu gì khác. Bị đơn bà Nguyễn Thị D, trình bày Thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 diện tích 878m2 loại đất vườn, thời hạn sử dụng tháng 01 năm 2015 đã gia hạn đến tháng 01 năm 2065 và được UBND huyện T Nay là thôn L, xã P, thành phố Q, tỉnh Bình Định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0049 QSDĐ/K14 ngày 29/9/2004 cho vợ chồng ông Tô Văn T và bà Nguyễn Thị D. Ngày 26/4/2019 vợ chồng Bà và bà H có lập giấy hợp đồng mua bán đất vườn thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 diện tích 878m2, giá bán đồng. Bà H đã đưa trước số tiền đồng, số tiền còn lại thanh toán sau khi làm xong giấy tờ trong thời gian 60 ngày, người trực tiếp làm giấy tờ là bên bà H; nội dung tứ cận theo hợp đồng mua bán đất vườn ngày 26/4/2019. Hợp đồng mua bán do chồng bà H là ông B viết; thỏa thuận miệng người làm giấy tờ là bà H vì vợ chồng Ông Bà ít học nên không biết thủ tục tách thửa. Thời gian làm sổ 60 ngày, từ ngày 26/4/2019 đến tháng 6 năm 2019. Trong thời gian này vợ chồng Bà không nhận bất cứ ý kiến trao đổi nào từ bà H về thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên. Đột nhiên, vợ chồng Bà nhận giấy báo của Tòa án với nội dung bà H khởi kiện vợ chồng Bà. Tại phiên tòa, Bà thừa nhận hợp đồng mua bán đất vườn lập ngày 26/4/2019 là hợp đồng đặt cọc như lời khai bà H nhưng vợ chồng Bà không đồng ý trả số tiền cọc đồng và tiền phạt cọc theo yêu cầu của bà H. Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2021/DS-ST ngày 08 tháng 4 năm 2021 của Toà án nhân dân thành phố Q, tỉnh Bình Định. Tuyên xử Bác toàn bộ đơn khởi kiện bà Nguyễn Thị H yêu cầu vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D trả tiền cọc đồng và phạt cọc đồng, tổng cộng đồng vì không phù hợp theo quy định pháp luật. Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các bên đương sự. - Ngày 19/4/2021 nguyên đơn bà Nguyễn Thị H, kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm yêu cầu xác định lại quan hệ tranh chấp, tuyên hợp đồng mua bán đất vườn ghi ngày 29/6/2019 vô hiệu, buộc vợ chồng bà D phải trả cho bà H đồng. Tại phiên Tòa phúc thẩm nguyên đơn không rút đơn khởi kiện đồng thời giữ nguyên kháng cáo với nội dung như trên. Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu Trong quá trình tố tụng, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng; đồng thời đề nghị HĐXX không chấp nhận nội dung kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm. NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định [1] Về nội dung Xét nội dung kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H, thấy rằng [ Về quan hệ pháp luật Án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là không đúng; bỡi lẽ Theo “Hợp đồng mua bán đất vườn” lập ngày 26/4/2019 giữa bà Nguyễn Thị H và vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D, có nội dung thể hiện là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là hợp đồng đặt cọc. Khi hai bên ký kết hợp đồng bà H giao trước cho vợ chồng ông T bà D số tiền đồng, mục đích là để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng trong thời hạn 60 ngày. Mặc khác, đơn kháng cáo ngày 19/4/2021 của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H thì bà H yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Như vậy, theo nội dung thể hiện trong hợp đồng, căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ và lời trình bày của các bên đương sự tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, Hội đồng xét xử sửa quan hệ pháp luật của vụ án là “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”. [ Thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 có diện tích 878m2 loại đất vườn tại thôn L, xã P, huyện T, tỉnh Bình Định Nay là thôn L, xã P, thành phố Q, tỉnh Bình Định đã được UBND huyện T, cấp quyền sử dụng đất cho hộ ông Tô Văn T và bà Nguyễn Thị D tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 0049 QSDĐ/K14 ngày 29/9/2004. Theo biên bản xác minh ngày 14/7/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Q BL32 thì tại thời điểm cấp đất cho hộ gia đình ông T bà D, có 05 nhân khẩu gồm Ông Tô Văn T, bà Nguyễn Thị D và ba người con là chị Tô Thị Ngọc H1, anh Tô Quý Tr và anh Tô Quý Tr1. Như vậy, thửa đất số 10, tờ bản đồ 16 nói trên là tài sản chung của 05 người gồm vợ chồng ông T bà D và ba người con là chị H1, anh Tr và anh Tr1 nhưng trong “Hợp đồng mua bán đất vườn” ngày 26/4/2019 không có chữ ký của bên chuyển nhượng đất là chị H1, anh Tr và anh Tr1. Mặc khác, hình thức của “Hợp đồng mua bán đất vườn” lập ngày 26/4/2019 giữa vợ chồng ông T bà D và bà H không tuân thủ về hình thức, không có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, không phù hợp với quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 117, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, hợp đồng này vô hiệu do không tuân thủ về hình thức theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và giải quyết nội dung vụ án theo hướng tranh chấp tiền cọc là không đúng bản chất vụ việc. [ Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét chấp nhận kháng cáo của bà H, sửa Bản án sơ thẩm theo hướng nhận định tại mục [ và [ [ Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu Tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Trong vụ việc này bà H đã giao đồng cho vợ chồng ông T bà D; ông T bà D chưa giao đất cho bà H. Do đó, buộc ông T bà D phải giao trả lại cho bà H số tiền đồng là phù hợp. [2] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị. [3] Ngoài ra, trong vụ án này lẽ ra phải đưa các con của ông T bà D là chị Tô Thị Ngọc H1, anh Tô Quý Tr và anh Tô Quý Tr1 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, nhưng xét thấy bản chất của vụ việc là tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H với vợ chồng ông T bà D vô hiệu; hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chị H1, anh Tr và anh Tr1 nên không cần thiết phải đưa các anh chị nói trên vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. [4] Án phí dân sự sơ thẩm Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D, phải chịu đồng tiền án phí không có giá ngạch và đồng tiền án phí có giá ngạch. [5] Án phí dân sự phúc thẩm Kháng cáo của bà Nguyễn Thị H được chấp nhận nên bà H không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm. [6] Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định, phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm là không phù hợp với nhận định của Tòa. Vì các lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH Căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Căn cứ các Điều 117, Điều 122, Điều 129, Điều 131, Điều 500 và Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; điểm b khoản 3 Điều 27, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử 1. Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị H. 2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 69/2021/DS-ST ngày 08 tháng 4 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố Q, tỉnh Bình Định. 3. Xác định lại quan hệ pháp luật trong vụ án là “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”. 4. Tuyên bố “Hợp đồng mua bán đất vườn” lập ngày 26/4/2019 giữa bà Nguyễn Thị H và vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D đối với thửa đất số 10, tờ bản đồ 16, diện tích 878m2 tại thôn L, xã P, huyện T, tỉnh Bình Định Nay là thôn L, xã P, thành phố Q, tỉnh Bình Định, vô hiệu. 5. Buộc vợ chồng ông Tô Văn T bà Nguyễn Thị D phải trả lại cho bà Nguyễn Thị H đồng Bốn mươi lăm triệu đồng tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 6. Về chi phí tố tụng và án phí Chi phí giám định Bà Nguyễn Thị H phải chịu chi phí giám định đồng đã nộp xong. Về án phí dân sự sơ thẩm Vợ chồng ông Tô Văn T và bà Nguyễn Thị D, phải chịu đồng tiền án phí không có giá ngạch và đồng tiền án phí có giá ngạch. Án phí dân sự phúc thẩm Bà Nguyễn Thị H không phải chịu. Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị H số tiền đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0007639 ngày 02/3/2020 và số tiền đồng theo biên lai thu số 0002370 ngày 19/4/2021 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Q. 7. Về nghĩa vụ thi hành án Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án, hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả khác khoản tiền hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự. Nguồn Ami Law Firm xin giới thiệu với quý khách hàng, các Luật sư đồng nghiệp, những người hành nghề luật tổng hợp 30 Bản án Tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu & Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực. Chúng tôi chọn lọc, tóm tắt những nội dung tinh yếu nhất để mô tả chung, khái quát về nội dung liên quan để tiện cho việc tra cứu, học liệu, tham khảo sau này. A. NHỮNG BẢN ÁN TUYÊN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không ký trước mặt người chứng thực nên vô hiệu Chuyển nhượng đất sau khi có Bản án/Quyết định của Tòa án. Hợp đồng vô hiệu, đất vẫn bị kê biên Hợp đồng hoán đổi quyền sử dụng đất vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu do bị lừa dối Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2002 vô hiệu do không được công chứng, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất vô hiệu. Chuyển nhượng đất không đủ diện tích tối thiểu cấp sổ. Hợp đồng không thể hiện số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do một phần đất đã được chuyển nhượng cho người khác Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do đất không đủ điều kiện tách thửa Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do đất không đủ điều kiện tách thửa 2 Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc. Cấp sơ thẩm xác định tranh chấp quyền sử dụng đất là sai Hợp đồng chuyển nhương năm 1994 thiếu thành viên hộ. Không được công chứng, không ghi tứ cận, số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ Hợp đồng chuyển nhượng công chứng vô hiệu do giả tạo, che dấu hợp đồng vay Hợp đồng vô hiệu về hình thức theo BLDS 2005 Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu Hợp đồng ủy quyền năm 2011 lúc đất đã bị thu hồi. Hợp đồng chuyển nhượng năm 2013 khi đất đã được trả lại. Hợp đồng vô hiệu B. NHỮNG BẢN ÁN TUYÊN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ HIỆU LỰC Công nhận hợp đồng do đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ Công nhân hợp đồng do đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ 2 Sổ ghi đất của hộ nhưng xác định lại là đất của vợ chồng Chuyển nhượng đất hộ gia đình. Chưa quá 2/5 tài sản, người trong hộ hưởng lợi ích mà không phản đối nên Hợp đồng có hiệu lực Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là di sản bằng giấy viết tay năm 1996. Không vô hiệu Chuyển nhượng bằng giấy tay năm 2000 không vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng năm 1999 không được công chứng, đất chưa được cấp sổ. Cần xác minh thêm để công nhận Hợp đồng Hợp đồng chuyển nhượng năm 1999 thiếu thành viên trong hộ, không có số tờ, số thửa, giá chuyển nhượng. Bên mua được cấp sổ do sử dụng ổn định nên Tòa không tuyên Hợp đồng vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng bằng lời nói, đã xây nhà kiên cố. Không tuyên vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay năm 2000 được công nhận do các bên đã giao nhận đủ đất/vàng Hủy án do Tòa án hủy hợp đồng và giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu khi đương sự không yêu cầu Hợp đồng chuyển nhượng ghi diện tích thấp hơn diện tích thực tế sử dụng. Căn cứ diện tích thực tế để công nhận hợp đồng Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khi đương sự có nghĩa vụ phải thi hành Giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế Hợp đồng chuyển nhượng trước khi có Bản án/quyết định của Tòa án. Giao dịch hợp pháp C. TUYỂN TẬP KHÁC CÙNG NỘI DUNG 30 Thông báo rút kinh nghiệm của Viện Kiểm Sát về Tranh chấp quyền sử dụng đất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuyển tập các bản án về Hợp đồng đặt cọc vô hiệu & Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực Luật sư Phạm Ngọc Hải tổng hợp Địa chỉ Tầng 5 Tòa nhà Vĩnh Trung Plaza, 255 -257 Hùng Vương, phường Vĩnh Trung, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng. Số điện thoại 0941 767 076 Email amilawfirmdn Website THS. LÊ VĂN QUANG – Trưởng phòng 9, Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước Thực tiễn giải quyết các vụ án, vụ việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất CNQSDĐ không có công chứng, chứng thực trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành vẫn còn nhiều bất cập. Trong phạm vi bài viết này tác giả nêu lên những vướng mắc, bất cập để bạn đọc cùng trao đổi nhằm hoàn thiện các quy định về pháp luật. Quy định của pháp luật Bộ luật Dân sự BLDS năm 2015 quy định hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Có hai trường hợp giao dịch được coi là không tuân thủ về hình thức, đó là văn bản giao dịch không đúng quy định của pháp luật và văn bản giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Theo đó, giao dịch dân sự đã được xác lập giữa các bên, trước hết, phải được thể hiện bằng văn bản và trường hợp giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử cũng được coi là giao dịch bằng văn bản khoản 1 Điều 119 BLDS năm 2015[1]. Ngoài ra, điều kiện để văn bản không tuân thủ về hình thức được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó là, Điều 129 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự do không tuân thủ về hình thức “1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Tuy nhiên, việc xác định như thế nào cho chính xác một hoặc các bên đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ sẽ gặp khó khăn trong thực tế. Bởi vì, trong thực tế không phải việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó đương nhiên có hiệu lực. Cụ thể là, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, sau khi xem xét đầy đủ các điều kiện của giao dịch như đã nêu trên thì Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Bởi vì, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực”. Như vậy, thông thường hợp đồng CNQSDĐ không tuân thủ các quy định về việc công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định thì hợp đồng CNQSDĐ phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, theo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì vẫn còn 02 trường hợp ngoại lệ, mà các bên CNQSDĐ không cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực giấy viết tay hoặc hợp đồng đánh máy nhưng không công chứng hoặc chứng thực mà vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy Chứng nhận, cụ thể Theo quy định của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định Có 02 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay hoặc hợp đồng không công chứng chưa được cấp Giấy Chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể Sử dụng đất do nhận CNQSDĐ trước ngày 01/01/2008; sử dụng đất do nhận CNQSDĐ từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy Chứng nhận không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”. Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Như vậy, trong trường hợp CNQSDĐ hoặc giao dịch khác chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một loại giao dịch dân sự cụ thể mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ điều kiện sau “Được xác lập bằng văn bản; một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất; bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó”. Như vậy, vẫn còn có trường hợp CNQSDĐ không công chứng nhưng vẫn được cấp Giấy Chứng nhận. Nhưng trong hai trường hợp nêu trên chỉ quy định trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật chứ không quy định khi Tòa án thụ lý, giải quyết mà các bên yêu cầu thì Tòa án công nhận hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực hoặc hướng dẫn trong trường hợp hợp đồng CNQSDĐ được xác lập bằng văn bản; một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì các bên yêu cầu thì Tòa án công nhận hợp đồng CNQSDĐ có hiệu lực, dẫn đến trong thực tiễn giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ bằng giấy viết tay trước ngày Luật Đất Đai năm 2013 có hiệu lực không công chứng, chứng thực nhưng vẫn còn có cách hiểu và nhận thức khác nhau dẫn đến các Thẩm phán giải quyết các vụ án, vụ việc tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ còn áp dụng pháp luật một cách tùy tiện không đúng pháp luật gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự và đây cũng là nguyên nhân phát sinh khiếu kiện làm kéo dài thời gian giải quyết vụ án. Tình huống pháp lý Tác giả đưa ra một tình huống pháp lý Ngày 26/8/2004, bà Nguyễn Thị L, lập hợp đồng CNQSDĐ với ông Nguyễn Văn B hợp đồng bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và không có sự đồng ý của các con bà L với nội dung bà Nguyễn Thị L chuyển nhượng cho ông B thửa đất diện tích 150m2 với giá thửa đất nằm trong diện tích 2000m2, tọa lạc tại xã L, huyện B. Đất đã được Uỷ ban nhân dân UBND huyện B cấp Giấy CNQSDĐ cho hộ bà Nguyễn Thị L hộ bà L có 07 người con khi chuyển nhượng thì có 5 người con đã lập gia đình ra ở riêng nhưng chưa tách hộ khẩu, còn 2 người con đang còn ở chung với bà L. Bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất. Tuy nhiên, từ khi nhận đất cho đến nay ông B để đất trống, không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Năm 2017 bà L chết không để lại di chúc. Đến năm 2018, ông Nguyễn Văn B đến phát dọn phần đất nhận chuyển nhượng của bà L để làm nhà ở thì phát sinh tranh chấp giữa ông Nguyễn Văn B với 7 người con của bà Nguyễn Thị L. Ông B khởi kiện yêu cầu 7 người con của bà L là người thừa kế phải tiếp tục thực hiện hợp đồng tách phần diện tích 150m2 của ông B đã nhận chuyển nhượng của bà L cho ông B. Các con của bà L cho rằng, thời điểm bà L lập hợp đồng CNQSDĐ cho ông B các con của bà L không biết và không ký hợp đồng, vì thửa đất này cấp cho hộ gia đình và hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B và bà L chỉ là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực nên không đồng ý và đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B vô hiệu. Qua vụ việc nêu trên hiện đang có nhiều quan điểm không thống nhất về đường lối giải quyết vụ án. Quan điểm thứ nhất cho rằng, ngày 26/8/2004, ông Nguyễn Văn B đã lập hợp đồng nhận CNQSDĐ với bà Nguyễn L, tuy hợp đồng chỉ là giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực các bên đã giao nhận tiền, và giao nhận đất. Trong một thời gian dài các con của bà L đều biết không có phản đối. Nên cần phải căn cứ Điều 615 BLDS năm 2015; Điều 131, 133, 137, 139, 400, 705, 707 BLDS năm 1995; Điều 127, Điều 136 Luật Đất đai năm 2003; Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai gọi tắt là Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự gọi tắt là Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn B. Buộc 7 người con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/8/2004 giấy viết tay giữa bà L với ông B. Quan điểm thứ hai cho rằng, thửa đất 150m2 mà ông B nhận chuyển nhượng của bà L nằm trong tổng diện tích 2000m2 đất đã được UBND huyện B cấp Giấy CNQSDĐ năm 1999 cấp cho hộ gia đình bà L. Tuy các bên CNQSDĐ đã giao nhận tiền, giao nhận đất, nhưng ông B cũng không có canh tác trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất và hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L và ông B chỉ là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực; thời điểm các bên lập hợp đồng là sau ngày 01/7/2004 nên không thể áp dụng Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP để chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Văn B. Buộc 7 người con của bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng CNQSDĐ ngày 26/8/2004 giấy viết tay giữa bà L và ông B mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu thì mới đúng bản chất vụ việc. Bởi vì, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B không có công chứng, chứng thực theo quy định là vi phạm các Điều 400, Điều 691 BLDS năm 1995; điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003. Về nội dung mặc dù thời điểm các bên CNQSDĐ đã giao tiền và giao đất nhưng ông B không có canh tác trồng cây hoặc làm nhà trên đất. Tuy các con của bà L biết nhưng không phản đối. Nên không thể căn cứ điểm tiểu mục Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP để công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L. Quan điểm của tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai, bởi lẽ, phần diện tích đất 150m2 nằm trong diện tích đất 2000m2, Giấy Chứng nhận do UBND huyện B cấp năm 1999 cho hộ gia đình bà L. Tuy nhiên, hợp đồng CNQSDĐ giữa bà L với ông B đã giao nhận đất, giao nhận tiền và các con của bà L đều biết không có phản đối. Sau khi nhận đất ông B không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Nhưng ý kiến thứ nhất lại cho rằng, cần căn cứ điểm tiểu mục Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP và Điều 146 Nghị định số 81/2004/NĐ-CP để công nhận hợp đồng CNQSDĐ đất giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L là không đúng. Bởi vì, điểm tiểu mục Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP quy định “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm và điểm tiểu mục mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch”. Như vậy, đây chỉ là hướng dẫn về trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vi phạm 2 điều kiện về Giấy CNQSDĐ và điều kiện hợp đồng được lập thành văn bản nhưng chưa được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Chỉ áp dụng trong trường hợp như “Hợp đồng giữa ông B với bà L tuy không được công chứng, chứng thực nhưng sau khi ông B nhận đất đã trồng cây lâu năm hoặc làm nhà ở trên đất”. Nhưng trong trường hợp này hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B với bà L đã vi phạm mục tiểu mục mục 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP không có công chứng, chứng thực. Sau khi nhận đất ông B cũng không có trồng cây hoặc làm nhà ở trên đất. Do đó, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B và bà L đã vi phạm điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003, Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Điều 10, 11 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 27/3/1999 của Chính phủ quy định về CNQSDĐ gọi tắt là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP. Điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 quy định“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chức thực của Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất”. Điều 691, 692 BLDS năm 1995 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền… Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Điều 10 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm “1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Mẫu số 2 ban hành kèm theo Nghị định này; 2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn……..”. Điều 11 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP quy định trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất “ 1. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó. 2. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do. 3. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng và trình ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. 4. Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được chuyển nhượng vào mục 2 Phần II phần ghi của cơ quan nhà nước của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 5. Sau khi được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật…”. Như vậy, hợp đồng CNQSDĐ giữa ông Nguyễn Văn B với bà Nguyễn Thị L chỉ có giấy viết tay, không có công chứng, chứng thực là vi phạm điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003, Điều 691, 692 BLDS năm 1995 và Điều 10, 11 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP. Do vậy, không thể tuyên công nhận hợp đồng CNQSDĐ giữa ông B với bà L ngày 26/08/2004 thể hiện bằng giấy sang nhượng đất viết tay đối với diện tích 150m2­­­­­­­. Bởi vì, hợp đồng CNQSDĐ đã vi phạm pháp luật, các bên đều có lỗi nên cần phải tuyên vô hiệu. Kiến nghị Từ những vướng mắc nêu trên trong thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ và tranh chấp đất hiện nay ngay càng gia tăng và phức tạp, vẫn đang có nhiều trường hợp sang nhượng QSDĐ chỉ có giấy viết tay không có công chứng, chứng thực và qua nhiều người, nhiều thời kỳ. Nhưng hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn chi tiết, cụ thể đối với Điều 129 BLDS năm 2015; khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trong các trường hợp tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ mà không có công chứng, chứng thực. Tác giả đề nghị Hội đồng thẩm phán TANDTC có văn bản hướng dẫn giải quyết các trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giấy viết tay, qua nhiều thời kỳ thì giải quyết như thế nào nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của công dân, bảo vệ quyền con người./. SOURCE Tạp chí điện tử Tòa án nhân dân Trích dẫn từ Filed under 1. SỬA ĐỔI BLDS 2005, 5. Quan điểm của Tòa án và về Tòa án, Giao dịch - Đại diện - Thời hiệu, Hợp đồng, LUẬT ĐẤT ĐAI & KINH DOANH BĐS TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ Q, TỈNH QUẢNG NGÃIBẢN ÁN 64/2022/DS-ST NGÀY 21/10/2022 VỀ TRANH CHẤP YÊU CẦU TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU Bản án không thuộc trường hợp được công bố theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 03/2017/NQ-HĐTP và Công văn 144/TANDTC-PC năm 2017 Nguồn

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu